Новости

​Рынок жилой недвижимости ждет новую классификацию ждет новую классификацию

27/05/2015

102

В последнее время в строительном сообществе активно заявляют о необходимости обновления классификатора жилья и уже обсуждают его первые проекты. Тот, которым пользуются сегодня, во многом перестал отвечать современным реалиям. Например, на рынке де-факто существует новый вид недвижимости, которого нет в классификаторе, но оно востребовано покупателями.

Классификация по-нашему

Опыт европейских стран свидетельствует, что грамотно разработанный классификатор первичной жилой недвижимости, где предложение максимально учитывает все тонкости потребительского спроса, – это свидетельство о развитости и прозрачности рынка.

Как правило, такие общепринятые правила постоянно обновляются, чтобы предусмотреть меняющиеся предпочтения потенциальных покупателей и возможности застройщиков, ведь строительные технологии тоже не стоят на месте и должны учитываться при определении статуса жилья.
В Украине классификатор жилья, которым застройщики оперируют сегодня, был принят еще в 2006 году. В этой редакции первичное жилье было предложено разделить на несколько категорий – социальное жилье, эконом-класс, бизнес, премиум и де-люкс.

Один из основных критериев, определяющих принадлежность жилого дома к тому или иному классу – зонирование, то есть месторасположение объекта. Если рассматривать столицу, то условно она поделена на четыре зоны: чем меньше цифра, тем элитнее жилье. К примеру, первая зона ограничивается улицами Десятинной и Трехсвятительской, Парковой дорогой, станцией метро «Арсенальная», Спортивной площадью, улицами Гоголевской, Коминтерна, Саксаганского, переулком Бехтеревским и улицей Кудрявской.

Согласно действующему классификатору, на элитность жилья влияют строительные и технические характеристики объекта, материал (кирпичный или панельный дом), благоустроенность прилегающей территории (клумбы, детские площадки и т.п.), организация управления и эксплуатации.

То есть в настоящее время классификация жилья в нашей стране – это просто сегментация ряда проектов, зависящая от того, в какой части города они находятся.

Еще один важный момент, непосредственно влияющий на показатель развитости рынка жилой недвижимости, заключается в том, что действующий сегодня классификатор не является нормативным документом, принятым на государственном уровне. А это значит, что в случае нарушений, например, если строительная компания построила жилье эконом-класса, но позиционирует его как бизнес-класс, никакие санкции за это не предусматриваются. При этом застройщик, заведомо завышающий класс построенного жилья, зарабатывает немалые средства, фактически обманывая покупателя.

Если еще в период строительной активности 2006-2008 годов такая классификация, хотя и не без упреков со стороны специалистов, но как-то упорядочивала рынок, то затем начала стремительно терять свою актуальность, упуская многие тенденции.

К примеру, в последние годы рынок жилой недвижимости заметно отошел от точечной застройки. Все чаще в столице реализуются проекты с крупными развитыми территориями и инфраструктурой, которые значительно превосходят требования, предусмотренные в классификаторе к жилью эконом-класса. Но по другим характеристикам такие объекты сложно отнести и к категории, которые продиктованы бизнес-классом.

Жилье есть – класса нет…

Речь идет о новом жилье, которое застройщики сегодня называют комфорт-класс. Эта категория появилась после финансового кризиса 2008 года, когда строительные компании попытались привлечь потенциальных покупателей квадратными метрами с более комфортными условиями проживания, чем в эконом-классе, но на порядок дешевле, чем в бизнес-классе. Попытка оказалась удачной – спрос на квартиры комфорт-класса продемонстрировал положительную динамику.

Такие жилые комплексы в основном появляются не в центральных районах, что по сегодняшней классификации не дает им возможности уверенно претендовать на категорию бизнес-класса. Хотя по многим другим параметрам они ничем не уступают такому жилью.

Один из показательных примеров таких объектов – ЖК «L-КвартаЛ», строящийся в Соломенском районе столицы на бульваре Ивана Лепсе. Комплекс расположен в удобном месте в развитой транспортной развязкой: в нескольких минутах ходьбы – станции м. «Берестейская» и «Шулявская», рядом ходят трамваи и множество маршрутных такси. К железнодорожному вокзкалу или в центр города можно доехать за 10-15 минут.

Месторасположение комплекса «L-КвартаЛ» отличает развитая инфраструктура. Рядом находятся бизнес-центры «Премиум» и «Сильвер», автосалоны «АВТ Бавария» и «Атлант-М», большое количество магазинов, школ, детских садов, поликлиник и других, необходимых для комфортной жизни, заведений. В шаговой доступности парковая зона, позволяющая отдохнуть, не уезжая далеко от дома.
Безопасность объекта продумана до мелочей. Домофонная система, видеокамеры по периметру всего комплекса, шлагбаумы на въезде, электронные замки и консьержи в парадном, – предусмотрено все, чтобы максимально ограничить проникновение посторонних на территорию комплекса.

В комплексе будет подземный паркинг и закрытая гостевая парковка.
ЖК «L-КвартаЛ», выгодно отличает качество строительства. Применяемые материалы и технологии по своим качественным характеристикам и цене заметно превосходят те, которые обычно используются для строительства жилья эконом-класса.
Интересное архитектурное решение, оригинальный фасад, современные энергосберегающие окна, организация автономного тепло- и водоснабжения, свободные и гибкие планировки квартир с идеально выполненными работами для последующей отделки, — все это призвано обеспечить максимальный комфорт будущим жильцам.
Расположение, окружающая инфраструктура, качество строительства этого объекта делает его на порядок выше жилья эконом-класса. Но к бизнес-классу, если руководствоваться действующим классификатором, это жилье «не дотягивает» из-за несколько меньших площадей, которые предлагаются покупателю.
Если бизнес-класс предусматривает двухкомнатную квартиру по площади не меньше 70 кв. м, а трехкомнатную – не меньше 95-100 кв. м, то в ЖК «L-КвартаЛ» руководствовались сегодняшними потребительскими предпочтениями, предложив однокомнатные квартиры площадью от 40 кв. м, двухкомнатные – от 62 кв. м, трехкомнатные – от 87 кв. м.
Сейчас покупатели охотнее приобретает жилье, несколько скромнее по метражу, чем в бизнес-классе. Но при этом оно обязательно должно отличаться свободными планировками, быть энергоэффективным, безопасным, с качественной и привлекательной отделкой фасадов, в доступной досягаемости ко всем необходимым для жизни объектам.
Ориентируемся на Европу?
В проекте новой классификации жилья, разработанном консалтинговой компанией City Development Solutions (CDS, Киев), предлагают выделять два направления жилья – бюджетное и престижное. В свою очередь бюджетное будет ранжироваться на классы эконом и комфорт (существующее определение «социальное жилье» предложено упростить, заменив его на эконом-класс). А престижное – включать классы бизнес, премиум и де-люкс.
Кроме месторасположения, собираются учесть и множество других факторов:
— внешний вид объекта (архитектурный проект, технологию строительства и используемый материал для внешних стен, отделку фасадов и мест общего пользования, благоустройство придомовой территории),
— особенность инженерных систем (водо-, тепло- и электроснабжения, категорию лифта и др.),
— оснащение квартир (остекление, входные двери, радиаторы отопления, слаботочные и коммуникационные сети).
— комфорт для жителей (плотность застройки, инфраструктуру, наличие охраны, управление объектом).
В этой редакции классификация жилья больше ориентирована на потребности будущих жильцов, как это принято во многих европейских странах. К примеру, в Швеции классификация жилой недвижимости отталкивается не столько от типа жилья, сколько от уклада жизни будущих покупателей. Например, одинокие люди, семьи с детьми, бездетные пары, люди с активной жизненной позицией, люди с ограниченными возможностями и т.д. Прежде, чем предложить жилье каждой из такой категории потребителей, изучаются не только функциональные, но и эмоциональные потребности будущих покупателей.
То есть наряду с изучением материальных возможностей, позволяющих понять, какую планировку предпочтут потенциальные покупатели или как они намерены декорировать жилье, изучается еще и то, чем является в первую очередь дом для человека – местом для отдыха с семьей, для приема гостей, работы.
Подобный подход стоило бы учесть специалистам в Украине при создании новой классификации. Ведь люди, имеющие одинаковые доходы, совершенно по-разному представляют себе свое жилье.
К примеру, месторасположение объекта не всегда можно рассматривать как ключевой фактор определения жилья. Не все состоятельные люди, имеющие средства для приобретения жилья более высокого класса, предпочитают жить только в центральной части города.
Всегда найдутся те, кто захочет купить высококачественное жилье, полностью отвечающее его представлениям о комфортной жизни, но в более тихом, зеленом районе. И развитый рынок жилой недвижимости должен дать такому покупателю выбор.