Новости

Сколько стоит кв.м. жилья в Киеве или о чем умалчивают застройщики?

15/05/2015

146

Если проехаться по Киеву, задавшись целью промониторить на бигбордах предложение застройщиков по жилью, создается впечатление, что купить квартиру в украинской столице сегодня можно очень дешево. Особенно подкупает цена 1 кв. м жилья в новостройках за 11 000 грн. — по нынешнему курсу это чуть больше $500.

Такого предложения на рынке жилья не было ни в период строительного бума в 2006-2007 годах, ни во время финансового кризиса в 2008-ом. Почему так расщедрились застройщики сегодня? Где подвох? И какая реальная цена квадратного метра жилья в Киеве?

Рыночные тонкости

Логично предположить, что с заявленными многими строительными компаниями ценами за такими квартирами должна выстраиваться длиннющая очередь.
Особенно если верить мнению финансовых аналитиков, утверждающих, что на руках у населения скопились немалые объемы сбережений, вполне достаточные для того, чтобы вложить их в покупку жилья. Ведь именно объекты недвижимости всегда считались наиболее выгодным сегментом инвестиций.
Но ситуация прямо противоположная. Как отмечают эксперты, в первые месяцы текущего года, как и в конце 2014-го, количество сделок и на первичном, и вторичном рынке было минимальным. По данным консалтинговой компании SV-Development, в первом квартале этого года было зафиксировано всего порядка 700 сделок по продаже жилья на первичном рынке.
Объяснение простое — резкие скачки валютных курсов. В этой ситуации потенциальные покупатели квартир заняли выжидательную позицию. Владельцы вторички переориентировались на сдачу в аренду жилья, которое еще недавно выставлялось на продажу.
Застройщики начали активно привлекать покупателей более чем доступной ценой квадратного метра в будущих квартирах.

Потребительские настроения

Расчет строительных компаний в принципе правильный. Большинство наших соотечественников при покупке жилья предпочитают обзавестись новой квартирой в новом доме, в которой бы никто до них не жил.

Сегодня тенденции развития столичного рынка недвижимости говорят о весомых преимуществах покупки квартиры именно у застройщика. Один из главных аргументов — застройщик может предложить более гибкий график оплаты, что практически невозможно на вторичном рынке, где продавцы мертвой хваткой держатся за установленные цены и тем более не готовы к риску разбивать платежи.

Но вопрос — как найти того самого надежного застройщика, гарантирующего, что в указанный в договоре срок покупатель получит заветные ключи от квартиры, и жилье при этом будет полностью отвечать первоначальному проекту?
В первую очередь, необходимо внимательно проверять правоустанавливающие документы, в частности, разрешение на строительство дома по конкретному адресу и многие другие документы, разобраться в которых лучше пригласить опытного юриста.

Как формируется цена на жилье в новостройках?

Еще один важный момент – цена квартиры. Для потенциальных покупателей показатель «средняя стоимость 1 кв. м квартиры», особенно если озвучиваются очень привлекательные цены, зачастую оказывается решающим фактором. Но мало кто знает, как формируется этот показатель. Хотя именно он определяет качество покупаемой квартиры.

Для примера рассмотрим особенности строительства квартир в ЖК «L-квартал», который стал лауреатом премии «Народное признание в области строительства» в номинации «Лучший проект года», организованной порталом загородной недвижимости.

До начала строительства квартир в ЖК L-квартал были подготовлены абсолютно все необходимые разрешительные и другие юридические документы. И каждый клиент может легко это проверить.

Главное отличие этого проекта от многих других — новый, европейский, подход к строительству. Его главная идея — предложить будущему владельцу современное, комфортное, надежное и энергоэффективное жилье. При реализации проекта компания использует только передовые и высококачественные материалы отечественных и европейских компаний.
Использование в отделке фасада керамогранита, современные стеклопакеты в окнах, автономная котельная с немецкими котлами, — все это позволяет получить энергоэффективное жилье, без привычных проблем с отоплением или горячей водой.

Покупая квартиру в этом жилом комплексе, владелец получает максимально подготовленный объект под отделку. Ему не нужно дополнительно выравнивать стены или пол. А такие работы — самая затратная часть любого ремонта. Он просто покупает квартиру, реализуя собственный дизайнерский проект интерьера.

Цена жилья в квартирах ЖК «L-квартал» не самая низкая на рынке. Но при этом будущий владелец получает кардинально новое жилье, где, кроме комфортного проживания, он сможет также заметно экономить в процессе эксплуатации на счетах за жилищно-коммунальные услуги.

Специалисты называют целый ряд параметров, влияющих на стоимость 1 кв. м жилья:

— цена земельного участка,
— проектирование,
— прокладка внешних инженерных сетей,
— строительно-монтажные работы,
— строительные материалы.

В стоимость входят затраты на благоустройство прилегающих территорий. Она зависит также от степени отделки в квартирах и многих других факторов. Кроме того, в структуре себестоимости 1 кв. м жилья составляющая валюты, по разным оценкам, доходит до 70% и выше.

Поэтому проанализировав ценовую динамику на эти составляющие, несложно понять, что цена 1 кв. м жилья в новостройках столицы сегодня просто не может стоить ниже $1000.

Если застройщик предлагает объекты по цене 500 у. е. за 1 кв. м, — это уже сигнал того, что со строительством не все в порядке. Во-первых, большой риск, что дом, где еще нет даже фундамента, просто не будет построен.

Во-вторых, это может свидетельствовать о проблемах с оформлением всех разрешительных документов на строительство, что также грозит перспективой не получить свою квартиру не только в оговоренные сроки сдачи объекта в эксплуатации, но и вообще в обозримом будущем.
В-третьих, заявленная не по рыночным меркам низкая цена на квартиру говорит о том, что строительная компания обязательно на чем-то экономила. И это не может не сказаться на качестве такого строительства и, соответственно, комфортности жилья.

На практике, если предположить, что все документы у строительной компании в порядке, есть не так уж много способов снизить себестоимость объекта. В основном экономить пытаются на возведении коробки.

Как отмечают сами строители, можно снизить затраты на кровле, толщине стен, межэтажных перекрытиях, можно установить более дешевые лифты. Многие компании часто экономят на отделке — сдают квартиры, скажем, без межкомнатных перегородок.

Зная о такой экономии, потенциальному покупателю квартиры в такой новостройке стоит задуматься о том, насколько комфортным будет проживание в ней. Не говоря уже о том, сколько еще придется вложить в ремонт, чтобы привести квартиру в жилое состояние…